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朱一鸣:地产业利润规模负增长,行业利润率加速探底

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中新经纬4月24日电 题:地产业利润规模负增长,行业利润率加速探底

作者 朱一鸣 克而瑞研究中心研究总监

近两年来,随着针对房地产行业的监管持续深入,房企销售规模增速呈现为放缓态势。2021年,部分房企甚至出现了规模负增长,这直接影响到企业整体结算规模。此外,楼市下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算期,企业利润持续受到挤压,自2018年以来行业利润增速呈现明显下行趋势。

我们以57家头部典型房企作为研究样本,通过对已披露年度业绩的企业研究发现,2021年,典型上市房企整体营收达到39129亿元、营业成本为30804亿元,企业营业收入增速和营业成本增速中位数分别为14.4%和20.7%,较2019和2020年数值相比,增速在进一步放缓。

自2019年以来,地产行业营业成本增速均高于同期的营收增速,2021年,前者要高出后者逾6个百分点。在收入和成本增速不匹配的挤压下,行业利润增速放缓,直至出现负增长。

2021年,在国内疫情基本保持稳定前提下,行业项目建设、交付结算进度平稳推进,约有75%的房企营收实现了增长。但仍有不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳等原因,导致毛利润、净利润增长不尽如人意。

克而瑞研究中心的数据显示,2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模为7819亿元,企业毛利润增速中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元,企业净利润增速、归母净利润增速中位数分别为-22.4%和-26%。

在典型样本房企中,有过半企业的毛利润(剔除税金及附加)实现了下降,净利润下降企业占到六成以上。同时,超四成房企面临“收增利减”,即营收增长但净利润在减少,整体来看,“增收不增利”现象仍普遍,即便是行业头部房企也不例外。

究其原因,笔者认为主要有两点:一方面,随着行业规模增速整体放缓、企业销售去化压力较大,不少企业通过打折促销、“以价换量”等手段来进行货值去化,这加剧了企业增收不增利现象。另一方面,规模房企低利润项目仍处在结算期,利润出现下降,但当期费用仍然偏高,两者并不匹配。此外,行业下行背景下,2021年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值,也对企业当期利润表现产生了负面影响。

从利润率指标来看,近年来,行业整体盈利能力面临较大下行压力。2021年行业典型上市房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行态势,且降幅较2020年明显扩大。

其中,2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点,分别达到7.7%和4.7%。目前,行业整体利润率持续下行探底,企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。当前,房企利润率普降态势依旧十分显著,一些规模房企的毛利率也降到了20%以下。

总体来看,2021年房地产行业整体利润增速和盈利表现不佳,从各大上市房企盈利预期来看,多数企业认为当前市场仍在风险出清过程中,企业盈利探至历史较低水平,短期内仍将继续承压。但随着企业前期的高地价项目逐步去化并完成结算,中长期来看,房地产行业利润率水平触底之后将会有所回升,我们预计,未来房企整体毛利率有望维持在20%~25%的区间。(中新经纬APP)

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